Governs locals i política d’habitatge

Competències legals, capacitats financeres i demandes socials

Els governs locals en el nostre ordenament jurídic tenen unes competències (obligacions) legals limitades com rebre el 10% del sòl de les actuacions urbanístiques destinat a habitatge “social”. Com receptors de les demandes de les llicències de construcció i del impost de bens immobles es beneficien teòricament de la construcció d’habitatges de promoció privada, però en canvi han de proveir després dels corresponents serveis. Evidentment mitjançant el planejament urbanístic poden orientar les formes de creixement i l’ús residencial del sòl. I via fiscalitat poden incidir en la urbanització i construcció en el sòl urbanitzable i en la rehabilitació o posar al mercat els habitatges existents. També intervenen en la gestió del parc d’habitatges protegits o socials, per delegació de la Generalitat i en els criteris d’assignació del mateixos (especialment si son de promoció pròpia). En resum: les competències permeten incidir en la política d’habitatge. No son ni exclusives ni plenes, però prou importants: ho demostra en l’experiència relativament recent dels “plans locals d’habitatge”, que han comptat amb el suport de la Diputació de Barcelona.

Cal distingir la competència legal de la capacitat política i financera per promoure actuacions d’habitatge, públiques o concertades. Els “plans locals” han estat un mitjà, principalment per facilitar la concertació amb actors privats. La qual cosa pot derivar en actuacions viables econòmicament però no necessàriament adreçades a las demandes més urgents segons criteris socials. La voluntat política es pot expressar de formes diferents i mitjançant instruments diversos: el planejament urbanístic, la fiscalitat especialment als propietaris de sòl urbanitzable (per recuperar les plusvàlues urbanes), les ordenances sobre el manteniment i la rehabilitació d’edificis i habitatges, la mediació amb entitats financeres, les contrapartides exigibles als promotors o constructors, etc.
El nostre marc legal concedeix una facultat il·limitada als ajuntaments per desenvolupar totes les actuacions que convinguin a les necessitats dels habitants. Per altre part el marc constitucional i estatutari, la llei del dret a l’habitatge, el conjunt de lleis que es refereixen als drets de les persones i a les “situacions de necessitat” i els tractats internacionals als quals Espanya s’ha adherit, ofereixen un conjunt normatiu que permeten justificar i legitimar actuacions favorables als sectors més afectats per la manca d’habitatge, per les condicions actuals del que ocupen o per estar afectats pel desnonament.

El punt de partida no es pot limitar ni a la lletra de la legislació de règim local, ni a la inèrcia de les interpretacions o pràctiques més habituals. Per la senzilla raó que ens han portat a una situació socialment injusta, econòmicament improductiva o malversadora, ambientalment insostenible i políticament insuportable. És a dir a una situació que no és la volguda pels legisladors ni pels governants. Socialment injusta, doncs malgrat el boom immobiliari una part important de la demanda o no pot accedir als habitatges ofertats o quan se li redueixen els ingressos no pot pagar les hipoteques (especialment els joves, aturats i població d’origen immigrant). Econòmicament malversadora ja que s’ha acumulat un enorme parc d’habitatges buits o a mig fer (aproximadament 3 milions en el conjunt de l’Estat i més de mig milió a Catalunya). Ambientalment insostenible doncs el boom immobiliari ha produït formes d’urbanització extensiva i fragmentada que ha accentuat la segregació social i ha multiplicat el malbaratament de recursos bàsics com aigua, energia, i sòl i ha afectat a la qualitat del aire i a l’escalfament del planeta. A les regions metropolitanes (com Madrid i Barcelona) la dècada miraculosa del boom immobiliari (1995-2006) s’ha caracteritzat per duplicar les superfícies urbanitzades.
¿Els governs locals poden confrontar-se amb aquesta situació?

Raons per una actuació local en favor de facilitar l’exercici del dret a l’habitatge.
Una primera raó evident: la proximitat a les situacions concretes i específiques de les persones afectades pels desnonaments, per la manca d’habitatges accessibles, etc. pel coneixement del parc d’habitatges existent i la possibilitat de buscar solucions d’urgència i per mediar amb les entitats financeres.

Una segona raó: assumir la responsabilitat reparatòria degut a que per acció o per omissió els governs locals han contribuït involuntàriament a que es crees l’actual situació: urbanització extensiva, prioritat a l’habitatge en propietat i a la segona residència, no recuperació de les plusvàlues urbanes, no fer plans locals d’habitatge o fer-los solament per determinats sectors de la demanda (els més solvents, els nascuts al municipi o els que porten molts anys de residència, etc.), no aplicar una fiscalitat que fes emergir una oferta amagada (pisos buits o cases de facto poc o no ocupades), no utilitzar en molts casos el sòl (o el seu valor econòmic) derivat de les cessions per habitatge protegit o social, etc.

Els governs locals no tenen la principal responsabilitat pública, que correspon al govern de l’Estat principalment (i també al govern autonòmic): legislació urbanística i fiscal permissiva amb l’urbanització extensiva i en l’apropiació privada de les plusvàlues derivades de l’especulació urbana (solament permeten el 15% com a màxim en favor de les administracions públiques), polítiques favorables a la promoció privada del habitatges i a venda (en detriment de l’habitatge de lloguer), hipoteques barates que faciliten la venda a canvi d’esclavitzar per vida als sectors d’ingressos baixos o mig-baixos, descontrol del sistema bancari, polítiques d’obres públiques que afavoreixen el creixement extensiu i recolzades en una legislació que facilita la urbanització de gran part del territori, etc. Malgrat la llei del dret a l’habitatge cal dir que la legislació catalana no ha promogut una política pública més ambiciosa per desenvolupar l’oferta pública destinada a facilitar l’accés a l’habitatge dels sectors populars (per exemple en comparació amb el País Basc).

Els governs locals i l’Estat ( i les Comunitats autònomes)

Els governs locals com ens situats entre els centres de poder polític i la societat civil, haurien com a mínim d’actuar com a “tribuns” del poble reivindicant unes lleis i unes polítiques estatals i autonòmiques que donessin prioritat al interès públic sobre els particulars i que creessin les condicions per l’accés universal a l’habitatge. Per exemple:

Regulació del sistema financer que posi un límit temporal a les hipoteques (un màxim de 15 a 20 anys) i que prioritzi els crèdits a la construcció d’habitatges protegits i de lloguer. Anul·lar el desnonament exprés i exigir el recurs obligatori a la mediació de l’Ajuntament per trobar una solució pactada que garanteixi que ningú es quedi al carrer. Acceptar la dació com pagament del deute pendent. El sector públic, si no es pot evitar el desnonament, incorporarà el pis en el parc públic d’habitatge de lloguer.
La legislació urbanística ha de garantir que hi haurà el patrimoni de sòl suficient en l’àmbit del municipi o de la comarca per garantir que l’oferta d’habitatges serà com a mínim de dos terços d’habitatge protegit o social i un terç, com a màxim, de mercat lliure. El sector públic ha de ser el principal promotor d’habitatges i prioritzarà a les empreses públiques, a les cooperatives i a les constructores innovadores en materials i tècniques constructives que redueixin el cost de la construcció.

El sòl urbanitzable i urbà hauria de ser de propietat pública i el propietari del sòl solament hauria de rebre en compensació el valor rústic. L’augment de valor del sòl declarat urbanitzable o del solar urbà ha de beneficiar al conjunt de la comunitat, no al propietari del sòl. En conseqüència, al menys entre el 75 i el 90% de les plusvàlues urbanes han de correspondre al sector públic. El joc combinat del planejament i la fiscalitat pot permetre anul·lar la inflació especulativa del sòl i equiparar en cas de venda el benefici del propietari al benefici mig industrial. Acabada l’especulació s’acaba amb la corrupció. I el cost real de l’habitatge es redueix considerablement (entre el 30 i el 50 % si considerem el conjunt de mesures que es proposen).

Cal que les polítiques i la legislació del sòl, del planejament i de l’habitatge de l’Estat i de la Generalitat generin un marc operatiu que eviti el “dumping” local. Els ajuntaments no poden imposar unes mesures urbanístiques, fiscals o altres que afectin a propietaris de sòl, constructors o promotors, doncs o bé aquests aniran a invertir a altres municipis més laxes, o bé es crearan greuges comparatius.

Algunes actuacions immediates a nivell local

De les consideracions anteriors es dedueixen una diversitat d’iniciatives. Però per altre part la política estatal que predomina actualment fa témer que pot anar en sentit contrari, com si pretengués intentar tornar a la situació del primers anys d’aquest segle, és a dir al boom immobiliari. Es manté malgrat tot la falsa creença que el ciment és la nostra especialitat, la construcció el millor motor de l’economia i l’habitatge en propietat el valor més segur doncs es dona per suposat malgrat tot que sempre valdrà més. Se’ls hauria de recordar aquell principi “si aquellas aguas trajeron estos lodos, las mismas aguas volverán a traer los mismos lodos” (Antonio Machado, en el llibre Juan de Mairena).

Algunes tendències les van anunciar dos experts fa uns mesos (Clavell i Fernández, El País 14-6-2011): “… reducció del sòl per promocions d’habitatge accessible; adjudicació lliure de pisos protegits per part de promotors privats (que facilita el pagament en negre); augment de la segregació social dels sectors populars; pèrdua de control públic sobre els pisos turístics; abandó de la política de desenvolupar un parc potent d’habitatge protegit i facilitats per desqualificar aquest tipus d’habitatge; no valorar la importància de la rehabilitació de l’habitatge existent; reducció de les dotacions de sòl per habitatges socials destinats a col·lectius vulnerables, etc”. Oposar-se a aquestes tendències polítiques és apostar per una bona via.

Sobre els desnonaments cal una política activa protectora, al menys si es tracta de la única vivenda de la família propietària. La mediació amb les entitats financeres per fer la dació en pagament, gestionar que la vivenda passi al sector públic i els ocupants s’hi mantinguin amb un lloguer que puguin pagar o amb una moratòria, ocupar per raons d’urgència social pisos buits per instal·lar a famílies desnonades, etc.

Es un moment oportú per crear un important sector d’habitatges destinats a lloguer. La Generalitat hauria de fer-se càrrec de les hipoteques (prèvia negociació amb les entitats financeres per reduir el deute com a mínim a la meitat) i delegar en els ajuntaments la gestió d’aquest patrimoni.
En el àmbit municipal cal:

Aprovar una reforma del planejament que garanteixi que al voltant del 70 % del sòl residencial ha d’estar destinat a habitatge protegit o de caràcter social.

Establir mancomunitats o consorcis d’àmbit supramunicipal per constituir un patrimoni de sòl públic per usos residencials i d’equipaments i desenvolupar un programa conjunt de construcció d’habitatges nous, de recuperació d’habitatges buits, invenguts o desnonats i de rehabilitació d’habitatges o conjunts degradats amb la col·laboració de la Generalitat i les diputacions.

Limitar o impedir les operacions especulatives o de segona residència que es plantegin segons models extensius o fora del continuum urbà i concentrar el creixement a la ciutat compacte.
Promoure la cultura del dret a l’habitatge vinculat amb el dret a la ciutat com concepte integrador, entenent ciutat com Catalunya-ciutat.

Bibliografia

Hem tingut en compte especialment els treballs i publicacions de l’Observatori DESC (drets econòmics, socials i culturals) i dels seus col·laboradors com: “Derecho a la Vivienda y Políticas habitacionales: Informe de un desencuentro” (2008), adreçat al Relator especial de Naciones Unidas para el derecho a la vivienda adecuada, Vegeu també el llibre dirigit per Gerardo Pisarello: Vivienda para todos: un derecho en (de)construcción (Icaria, 2003). I diversos articles de Ada Colau com “Aquella bombolla immobiliària que mai no esclataria” (El Carrer nº 109, desembre 2008) i La vivienda en España: un derecho por conquistar (Federación de AA.VV. de la región de Madrid, 2012). Aquests texts integren l’anàlisi crítica amb propostes alternatives.

Una visió analítica, des d’una perspectiva econòmica, és la del economista José Manuel Naredo en el conjunt de les seves obres. Vegeu el seu recent llibre “El modelo inmobiliario español” (Icaria, 2011) i també “Reflexiones sobre la Crisis”, en el llibre “Luces en el laberinto” (2009) i “Raíces económicas del deterioro económico y social. Más allá de los dogmas” (2010) En una línea similar les obres del Observatorio MetropolitanoFin de ciclo: financiación, territorio y sociedad de propietarios” (1959-2010), de López, Isidro y Rodríguez, Enmanuel (2010) y de AA.VV: “La crisis que viene” (2011).

A la revista on-line Carajillo nº 9 (juny 2011) hi ha un dossier sobre El derecho a la vivienda, introduït per un editorial de l’autor d’aquest text (veure Carajillo de la Ciudad: http://cafedelasciudades.com.ar/carajillo/).

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *